Юристы застройщиков и дольщиков раскритиковали новые правила продажи квартир

Генпрокурор России Юрий Чайка на совещании в Хабаровске заявил, что одной из главных причин появления недостроев является халатность и попустительство местных властей. 1 июня президент России Владимир Путин предложил перенести с 1 июля 2019 года на более ранний срок время вступления в силу нового закона о долевом строительстве, который фактически его запрещает. Юристы, представляющие интересы застройщиков и дольщиков, рассказали «Шторму», как заставить строителей и чиновников исполнять свои обязанности.

Мария Пономарева, старший юрист фирмы «СТРИМ», защищающей в том числе интересы компаний-застройщиков, считает, что без усиления уголовной ответственности для лиц, которые занимаются строительством, «не избежать краха новых правил». «Это должны быть реальные сроки и реальные наказания. Тогда, возможно, все заработает», — сказала собеседник «Шторма».

Юрист посетовала, что недобросовестные застройщики банкротятся безнаказанно, и далеко не всегда это связано с тем, что у них не хватает средств, чтобы закончить стройку: «Без жесткого надзора [навести порядок нельзя]. Возможно, необходимо наделить контролирующие органы какими-то дополнительными полномочиями». 

Вместе с тем, по ее словам, вешать всех собак исключительно на застройщиков некорректно, и одной из главных причин существования в России такого большого количества обманутых дольщиков является элементарная юридическая безграмотность населения. «Конечно, в этой истории всегда виноваты две стороны: и дольщики, и застройщики. Люди принимают важнейшие в своей жизни решения, но зачастую даже не обращаются по этому поводу к юристам! Граждане просто не проверяют схемы долевого участия и не обсуждают их со специалистами», — объяснила Пономарева.

Даже существующие правила долевого строительства не устраивают не только граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но и самих застройщиков, отметила Пономарева. Новые правила только усложнят и дополнительно забюрократизируют весь процесс: «Это дополнительные издержки. Под каждый дом нужно будет заводить отдельный участок и счет, что практически невозможно в реальных условиях, и сама стройка будет вестись намного дольше. Это дополнительные издержки… Огромное количество требований к разрешению строительства — бюрократической волокиты станет только больше».

Юрист Ирина Баханович в интервью корреспонденту «Шторма» посетовала на несовершенство нового закона в условиях реальной жизни. Например, так называемые эскроу-счета, когда застройщик имеет право получить в банке положенные за работу деньги только после завершения стройки, все-равно будут оставаться предметом корыстного интереса.

«Это [эскроу-счет] хорошо, когда застройщик может получить деньги только после того, как закончит работу и сдаст дом, но по факту граждане рискуют столкнуться с ситуацией, когда застройщик будет не отдавать акты приема-передачи на квартиру. Мы в Петербурге уже столкнулись несколько раз с такими ситуациями», — сказала Баханович. 

По ее словам, в действительности могут возникнуть некие новые мошеннические схемы по скорейшему получению денег застройщиками, что фактически сведет на нет все усилия со стороны государства навести порядок и защитить рядовых граждан. «Я за отмену долевого строительства в принципе. Да, это звучит несколько странно из уст юриста, который непосредственно занимается этими вопросами, но я утверждаю это. Новые правила все-равно сохраняют сам принцип долевого участия в стройке, — пояснила юрист.

Идеальной моделью является продажа полностью готового жилья, считает Баханович: «Я выступаю за то, чтобы застройщик финансировался «от и до» самостоятельно — пускай он кредитуется в банках или пытается получить от государства кие-то субсидии. Тогда они [застройщики] будут следить за качеством».

Она также отметила, что государство должно лучше контролировать все, что происходит на строительном рынке. «У контролирующих органов сейчас очень узкий круг полномочий… Не должно быть документальной приемки домов — чиновники должны непосредственно выезжать на места», — заключила Баханович. 

Федеральный закон № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был принят 29 июля 2017 года. Срок его вступления в силу было решено отодвинуть почти на два года вперед — до 1 июля 2019 года, чтобы все участники рынка сумели подготовиться к новым правилам. Уже с 1 июля 2018 года вступят в силу некоторые положения закона, в частности запрет на финансирование недостроенных квартир за счет других долей. Вводится также запрет на начало новой строки, если общий объем собственных средств у компании-застройщика для финансирования этого объекта меньше 40%.

В частности, новый закон предусматривает также введение принципа «один застройщик — одно разрешение на строительство», когда компании не могут использовать средства своих клиентов для финансирования других строек. Кроме того, застройщик может иметь только один расчетный счет в банке, через который должны осуществляться операции по строительству долевого объекта. Новый закон также запрещает наем на работу на руководящие посты в строительных фирмах людей с судимостью.