Олигархи и граждане других стран получают льготы от государства, но душат арендаторов в России

Пандемия коронавируса принесла огромные потери всем участникам рынка. Чтобы хоть как-то поддержать их, правительство РФ посулило арендодателям отсрочку по уплате налогов и авансовых платежей, если они предоставят арендаторам отсрочку по арендной плате. На прошлой неделе Госдума РФ приняла закон, который позволит арендаторам расторгать кабальные договоры аренды.  Владельцы торговых площадей ожидаемо не обрадовались такой перспективе и пригрозили дефолтом на два триллиона рублей; арендаторы в преддверии принятия нормативного акта составили список самых «несговорчивых» торговых центров, владельцы которых отказываются давать арендаторам жизненно необходимые из-за простоя бизнеса скидки. Журналисты Daily Storm изучили, кто владеет этими торговыми площадями, и нашли там миллиардеров, которые получили господдержку. 

Союз арендаторов

«У меня есть база, где 370 проблемных договоров. Нам не изменяют ставки и не заключают долгосрочные договоры на новых условиях. Топ 20-25 московских и питерских торговых центров попали в этот список: «Метрополис», «Галерея», «Европейский», «Авиапарк», «Афимолл» и так далее», — рассказал Daily Storm партнер фонда S&P Capital Сергей Румянцев, который выступил инициатором создания Союза арендаторов — объединения компаний, которые пытаются отстоять свое право на выживание в сложившейся экономической обстановке. 

Если посмотреть, кому принадлежат торговые центры, можно увидеть целую галерею лиц из списка Forbes: здесь и и Год Нисанов (ТЦ «Европейский»), и Араз Агаларов («Вегас»), и «алмазный король» Лев Леваев («ТЦ «Афимолл Сити»), и другие крупные игроки рынка недвижимости. Некоторые из них при этом получают помощь от государства.

Румянцев рассказал, что Союз арендаторов насчитывает более 50 сетей из шести кроссиндустриальных ассоциаций, в том числе Ассоциация фитнеса, Ассоциация индустрии красоты, Ассоциация малоформатной торговли, Ассоциация рестораторов и отельеров, представители телекома («Связной» и «Теле-2»); аптеки («Доктор Столетов», «Самсон») и огромное количество компаний, торгующих одеждой, мебелью и занимающихся общепитом. 

Входящие в Союз арендаторы добиваются трех вещей: досрочного расторжения договоров в период пандемии, перехода на процент от оборота и обнуления всех платежей на период карантина. 

«Сейчас у нас более 30 тысяч объектов, и я думаю, что процентов 50 сейчас имеют какие-то договоренности, устные или письменные, по какому-то снижению арендных ставок. Еще около 25% отмалчиваются, еще четверть предлагает чего-то дождаться — это тоже отмалчивание. Пока действуют старые ставки, которые при падении наших оборотов на 50-70% просто разорят любой бизнес», — подчеркнул Румянцев.

Представители Союза составили список, в который вошли торговые центры «Европейский», «Атриум», «Каширская Плаза», «Метрополис», «О’Кей», «Москворечье», «Галерея» (Санкт-Петербург), «Афимолл Сити», «Вегас». Все они отказываются предоставить арендаторам скидку после мая, а некоторые — даже не идут на уступки во время введенных из-за пандемии жестких ограничений на работу торговых точек. При этом, расторгнув договор, арендатор потеряет несколько миллионов рублей. Самые большие потери в рейтинге несут арендаторы ТЦ «Метрополис» — при максимальных санкциях речь может идти об убытках вплоть до 18 миллионов рублей.

«Десятки олигархических структур в списке Forbes, которые владеют больше половины недвижимости в России, сейчас теряют: арендное рабство может прекратиться. Поэтому сейчас идет битва», — прокомментировал Румянцев принятый на прошлой неделе закон о досрочном расторжении договора. 

Черный список арендодателей и список Forbes

Владелец торгового центра «Афимолл сити» в Москве-Сити Лев Леваев, являющийся гражданином Израиля, последний раз появлялся в мировом списке Forbes в 2018-м с одним миллиардом долларов. Его ООО «АФИ РУС» находится в списке системообразующих предприятий на сайте Минэкономразвития РФ. Торговый центр же занимает восьмую позицию в рейтинге организации арендодателей (от 0 до 50% скидки во время простоя, нет скидок после начала работы). Президент Baon Илья Ярошенко сообщил Daily Storm, что договоренности с этим центром у компании не достигнуты.

При этом он сообщает, что после двух месяцев переговоров со всеми торговыми центрами, где есть магазины компании, подписано только одно дополнительное соглашение о новых условиях работы в период простоя и до конца года.

«Около 20% ТЦ нам даже не отвечают. Нет ответов даже по условиям в эти два месяца. Мало того семь арендаторов нам просто отказывают в доступе к товару в течение всего апреля и мая. Это несмотря на наши попытки заработать хоть что-то для онлайн продаж. Зато письма о необходимости оплатить аренду мы получаем регулярно. Зачастую в процессе переговоров нам предлагаются дополнительные обременения: дают скидку на один месяц после открытия, а за это просят продлить на год действующий договор с допандемийными ставками и условиями», — рассказывает он.

Миллиардеры Зарах Илиев (2,7 миллиарда долларов) и Год Нисанов (2,7 миллиарда долларов) расположились на 37-й и 38-й позициях российского списка Forbes. Совладельцем их компании «Киевская площадь», которой принадлежит ТЦ «Европейский», раньше являлся Ильгам Рагимов. Кроме того, в автомобильном торговом центре «Москва» был размещен госпиталь на 1500 коек, он занял 90 из 110 тыс. квадратов комплекса. При этом в компании сообщили, что организовали все это за свой счет, городские власти платили за установку медоборудования. Агентство РБК писало, что всех арендаторов попросили освободить помещение за одну ночь, автомобили перевозили в соседнее здание и торговали ими на вывоз.

Один из предпринимателей, который хотел открыть магазины в «Европейском», рассказал Daily Storm о своеобразных схемах арендных платежей, которые, по его информации, применяются в этом месте. «Управляющая компания «Европейского» всегда брала откаты. У них аренда была невысокая всегда, при этом это элитный торговый центр. Но, чтобы встать туда, ты должен был заплатить сотни тысяч долларов. Это входной взнос на развитие не знаю чего. Потом они дожидались окончания трехлетнего договора аренды, и нужно опять давать взятку. Именно по этой причине мы не смогли там работать. Никогда это место не будет пустым: одни разорятся, придут другие», — сообщил он.

На рынке «Фуд Сити», также принадлежащем Нисанову и Илиеву, 15 мая арендаторы устроили митинг против повышения арендной платы. По информации источника Daily Storm, администрация комплекса увеличила в этот день ставку в грузовом доке до двух тысяч рублей за одно паллет-место с полутора тысяч и входном сборе в 50 тысяч рублей.

Один из арендаторов, недавно ушедших с данной площадки, прокомментировал ситуацию в «Фуд Сити». «Из торгового центра мы ушли еще перед апрелем. Собственники, очевидно, беспокоясь, что из-за пандемии начнут нести убытки, потребовали оплату за апрель на 15 дней раньше срока. По этой причине мы и покинули этот рынок», — рассказывает предприниматель.

По его словам, повышения цены ожидать вполне вероятно. Работа центра организуется следующим образом: сначала для всех площадей находят арендаторов по одной цене, потом стоимость повышают, часть нанимателей съезжает, а на их место находят других. Подобная операция может быть проделана несколько раз, ведь желающие все равно находятся — у самого центра большие площади арендуют посредники, они уже пересдают площади торгующим предпринимателям, которые являются субарендаторами, продолжает собеседник.

«После начала режима самоизоляции количество покупателей резко сократилось, но не аппетиты владельцев центра. Всем тяжело, потому что арендуют площади там мелкие предприниматели, у которых место там единственное», — уточняет предприниматель.

Араз Агаларов занимает 55-ю позицию в рейтинге российского Forbes с 1,7 миллиарда долларов. Его АО «Крокус интернэшнл» была признана системообразующей 2 апреля, правда, через некоторое время из него выпала. Кроме того, один из павильонов выставочного комплекса бизнесмена «Крокус Экспо» переоборудован в инфекционный центр. Сам Агаларов рассказывал изданию, что губернатор Московской области Андрей Воробьев обратился с просьбой организовать там госпиталь. Сумма госконтракта составила 925 миллионов рублей и еще 110 миллионов — плата за аренду в течение двух месяцев. При этом бизнесмен считает, что «с точки зрения арендной платы эта сумма ничтожна»: в обычных условиях аренда одного зала комплекса обошлась бы в 178 млн.

Отметим, что торговые центры «Вегас» и «Твой дом» также фигурируют в списке арендаторов на позициях 9 и 12. По словам президента Baon, с «Вегасом» у компании также нет договоренностей.

«Агаларов не понимает проблем розницы. Торговый центр продает метры квадратные, а мы продаем товар. Если у них какие-то проблемы, то их метры у них остаются, а когда розница работает в убыток, у нее нет денег на покупку нового товара», — комментирует ситуацию Шеховцов.

Председатель Госдумы Вячеслав Володин во вторник, 19 мая, провел совещание, на котором обсуждался вопрос увеличения арендной платы в крупных торговых центрах и других объектах коммерческой недвижимости. Спикер парламента поручил главе комиссии по вопросам поддержки малого и среднего бизнеса в условиях пандемии Дмитрию Сазонову разобраться в ситуации, и доложить об итогах на одном из ближайших заседаний.

Володин в разговоре с Сазоновым сказал, что увеличение арендной платы для бизнесменов в период пандемии недопустимо, при том, что государство приняло и принимает меры поддержки граждан и бизнеса, в том числе и крупного.

«Говорящие про МСП — или сумасшедшие, или безграмотные, или подонки»

Основатель сети магазинов одежды «5 карманов» Владимир Шеховцов считает, что в документе игнорируются проблемы многих предприятий. «В законе фигурирует понятие МСП — малое и среднее предпринимательство, — рассказывает он. —  Это самое ужасное, что может быть, поскольку они разделили бизнес на МСП и системообразующие. Все что между ними — это не пострадавшие. Говорящие про МСП — или сумасшедшие, или безграмотные, или подонки. Граница МСП — до 250 человек. Благодаря Мишустину, налоговая в последние годы заставляла укрупнять бизнес под единым юрлицом. Раньше у меня тоже было много мелких предприятий, но меня убедили увеличиться, и теперь таким как я нет никакой помощи. После принятия закона, у них там в торговых центрах пьянка была, потому что крупняк от них не уйдет теперь».

Количество покупателей сократилось, но не аппетиты владельцев ТЦ

Генеральный директор группы компаний «Шоколадница» Олег Подгорный сообщил Daily Storm, что в апреле, когда стало ясно о беде на рынке, компания обратилась ко всем арендодателям с просьбой снизить нам арендные платежи, поскольку 297 розничных точек простаивают. Также он добавил, что 75 собственников скидок не дали, 60 предложили частичные скидки, 100 согласились не брать оплату.

«Это возможность уравнять позиции, хочу договориться со всеми арендаторами», — рассказал он об ожиданиях от нового законопроекта.

Арендаторы сообщали о проблемах с торговыми центрами «Атриум», «Европейский», «Мега Химки», «Вегас» и другими. С некоторыми из проблемных торговых центров впоследствии удалось договориться о предоставлении арендных льгот.

Скидки на аренду — настоящее поле боя

Эксперт по торговой недвижимости, автор Telegram-канала SavA FM Анна Савенко рассказала Daily Storm, что многие арендаторы просто перестали платить аренду, даже те, кто ведет коммерческую деятельность в усеченном формате, ссылаясь на драматическое падение оборотов. 

Слабые попытки поиска компромисса и понимания специфики бизнеса своего партнера привели к падению поступлений от аренды от 50 до 80%. 

Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов рассказал Daily Storm, что по сравнению с серединой февраля средняя ставка аренды для помещений в стрит-ретейле снизилась на 3%, с с 1630 до 1570 рублей за кв. м. «Мы анализировали лоты площадью от 20 до 500 кв. м. на первых этажах и во встроенно-пристроенных объектах», — сказал Попов. 

При этом число объявлений на сайте ЦИАН растет, так как часть арендаторов решили закрыть некоторые из своих точек, предвидя грядущие финансовые сложности. Эти помещения вышли на рынок, хотя в период действия карантинных ограничений закрыть сделку будет проблематично. 

Представитель ЦИАН добавил, что расторгать договор сейчас нет большого смысла  — другие ТРЦ тоже закрыты, а поиск помещений в стрит-ретейле также осложнен из-за карантинных ограничений). Арендодатель, потерявший арендатора, также не сможет сейчас оперативно замену.

Арендодателям тоже приходится непросто

Савенко подчеркнула, что арендный бизнес и собственники помещений не включены в список наиболее пострадавших отраслей. 

«Аренда — это тоже бизнес, который имеет как доходную, так и расходную части. Если мы говорим про любой вид недвижимости, то это каждодневные затраты, которые никто не отменял. У торговых центров есть затраты на эксплуатацию и  коммунальные услуги, а административные расходы — это та же заработная плата персонала, который 24 часа ведет переговоры и готовит дополнительные соглашения. Сотрудники ТЦ — это клиенты арендаторов,  и как и в любой отрасли их важно сохранить, чтобы не допустить роста безработицы. 

Торговый центр нельзя просто заморозить, выключив свет и закрыв дверь на замок. Есть в нем жизнь или нет, но здание необходимо  отапливать, предоставлять воду и свет, осуществлять охрану, частичную уборку и содержание инженерных систем. Дополнительная незапланированная статья расходов —  дезинфекция от COVID-19, затраты на которую могут варьироваться от одного до двух миллионов рублей в месяц.

Налоги тоже никто не отменил. Существенная статья расходов — НДС(20%), который платится по начислению, а значит подлежит своевременной уплате в бюджет. 

У всех объектов, построенных после 2008 года есть кредитные обязательства, по которым надо прийти к соглашению с банками о пересмотре кредитных контрактов, а это вопрос не одного дня, и его не так уж легко решить.

ТЦ опасаются закона о досрочном расторжении

На минувшей неделе Госдума приняла в третьем чтении законопроект, который, в частности, позволит арендаторам, добросовестно исполнявшим свои обязательства по договору аренды, досрочно их расторгать, если в течение двух недель с момента обращения им не удастся договориться с арендодателями о снижении арендной платы из-за пандемии коронавируса. 

Документ спорный для всех участников рынка. Для арендаторов, которые не могут все это время прийти к урегулированию споров с арендодателями, закон может стать инструментом для внесудебного выхода и спасения бизнеса, выстраиваемого годами, но при этом нельзя исключать риски возможных манипуляций и шантажа со стороны арендаторов, которые могут возникнуть у добросовестных собственников. Нужно понять, как можно оценить объективность запрашиваемой скидки и что делать с возможным массовым сговором арендаторов, сказала Савенко. 

Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов уточнил, что ситуация во многом зависит от торгового центра. Если это ТРЦ, выгодно расположенный и с высокой проходимостью, то обычно на вакантные площади есть сразу несколько претендентов. «В такой ситуации магазины максимально заинтересованы сохранить за собой место, поскольку вернуться в тот же торговый центр будет крайне сложно. При таком раскладе арендодатель может вести более жесткую политику, ведя переговоры с другими магазинами «в очереди». Кроме того, владельцы ТРЦ несут серьезные расходы на обслуживание здания, которые требуются вне зависимости от того, действует или нет режим самоизоляции. Поэтому не всегда есть возможность предоставить скидки», — сказал он. 

В данной ситуации, если магазин не имеет поступлений как минимум за счет онлайн-продаж, вероятность расторжения договора высока. Если же ТРЦ и до самоизоляции был заполнен не полностью (а это — стандартная ситуация для недавно открывшихся центров), то в таком случае в сохранении арендатора заинтересованы куда больше. У магазина есть больший шанс договориться о смягчении арендных условий, сказал представитель ЦИАН. 

Еще в апреле правительство Москвы сообщало, что на гранты для собственников коммерческой недвижимости, которые снизят арендную ставку для предпринимателей, столица направит 13,2 миллиарда рублей. Эти средства компенсируют собственникам сумму налогов на имущество и земельных платежей. 

Для получения гранта арендную плату необходимо снизить на двукратный размер компенсации, но не менее чем на 50% от первоначальной ставки. Еще 2,1 миллиарда рублей будет направлено на поддержку 2,6 тысячи налогоплательщиков, которые используют такие площади самостоятельно.